多重宏观因素正影响中国饭店发展

    今年一季度，中国旅游饭店业协会和仲量联行酒店集团联合对266家饭店及管理公司进行了问卷调查，调查数据显示，饭店管理者预计2011年的收入将有所提升，但所有城市饭店都将遇到通货膨胀对成本控制的挑战：一线城市核心地段，因近期新增供给量较为有限，同时由于经济基础相对雄厚，入住率水平有望回升。对于二三线城市，不断的新增供给将会对入住率和房价造成压力;一些受区域或国家发展战略影响的地区，一方面受益于经济的快速增长，但另一方面在近期将很有可能受到新增供给过多的影响。

    为确定不断增长的饭店供给对未来市场的影响，仲量联行酒店集团公布了影响我国饭店市场发展的宏观因素，这些因素包括：经济增长、城市产业结构、外商直接投资、交通基础设施、商业房地产开发和会议会展、奖励旅游需求等。在与中国旅游饭店业协会开展的调查中，仲量联行集团重点研究了上海、北京、广州、深圳以及苏州、天津、重庆、杭州、无锡、青岛、西安、昆明、贵阳等30个城市的饭店市场，并在近期发布的《中国饭店市场城市景气分析》中，对上述宏观因素给饭店市场带来的影响,进行了深入分析。

    生产总值水平、第三产业发展、投资活动增加、完善的交通网络都与饭店需求密切相关

    仲量联行通过对比30个城市2005年至2010年间的国内生产总值及其增长情况，得出这样的结论：生产总值和生产总值增长率一般与城市的商务饭店需求密切相关。

    十一五期间，中国国内生产总值年均增长率达11.2%，在此期间，30个城市中除温州外，生产总值均实现了两位数的经济增长，其中合肥、西安、天津和武汉增长率位居前列。与此对应的是，这几个城市的国际品牌酒店客房供给量复合增长率分别是：38%、10%、27%、13%。

    产业结构中，以服务产业为主的第三产业较其他产业更能够产生较多的商务旅游需求，尤其是金融服务业和商务服务业，差旅需求更大。根据十二五规划，至2015年，国内生产总值年均增长7%，十二五规划中明确提出：把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，至2015年服务业增加值比重增加4个百分点达47%。第三产业未来的发展将进一步扩大商旅住宿需求。

    所有一线城市的第三产业总量都相对较大，北京、上海、广州、深圳的饭店发展也处在领先水平。二线城市中，贵阳、济南、西安、武汉、哈尔滨、南京的第三产业所占比重较大，苏州、天津、宁波、合肥第三产业发展迅速，表明这些城市的住宿需求将进一步增长。

    对于饭店需求而言，投资活动的增加势必带动当地商务和旅游的发展，进而增加本地饭店需求，尤其吸引更多对价格敏感度低的客源。但是，国内资本投资的持续增长，已逐渐成为中国经济增长的信号，同时外商直接投资的指标也相应开始降低。目前，一些城市已经开始出现类似趋势，如温州，在过去5年内，虽外商直接投资减少，但并未影响其生产总值的持续增长。

    交通基础设施建设方面，长期看，完善的交通网络无疑将增加城市间更加密切的商务和旅游活动，也必将带动各区域经济增长及饭店需求的增长。
   写字楼供给不断增多，势必导致新增饭店的进入

    在全世界的很多城市，商业房地产，尤其是优质写字楼的需求都与饭店需求存在一定的相关性。在中国，这个趋势也逐渐显现出来，各地大量出现的城市综合体，几乎都有一个以上的饭店与之配套。商业房地产的开发对于城市发展来说，重要功能就是吸引国内外大型公司的进驻，而商业公司聚集的地区最容易产生饭店需求，故商业房地产的开发力度往往可以从一个侧面体现饭店需求的增长趋势。一般来说，进驻写字楼的公司以第三产业为主，由于第三产业的商旅预算较高，所以写字楼的供给，也预示着高星级饭店、高房价的出现。

    根据仲量联行截至2010年底的数据，我国部分一二线城市优质写字楼供给量为3749万平方米(优质写字楼包括甲级和乙级写字楼，北京、上海、广州仅包括甲级写字楼)。目前，甲级写字楼供给集中在一线城市，其中广州甲级写字楼的增长是一线城市中最快的。同时，部分二三线城市的优质写字楼供给也十分迅猛，如成都、沈阳、重庆、杭州等在2010年至2013年间将有大幅增长。预计到2013年，我国部分一二线城市的优质写字楼供给量将达到5716万平方米，平均复合增长率达15.1%。随着我国众多城市有着进行“新城开发”的规划，潜在写字楼供给还将不断增多，这也势必导致新增饭店的进入。