【主持人】：谢谢王董事长跟我们分享了一下作为开发商它是如何看待和酒店管理公司和小业主之间的关系的，以及他是在这个过程中怎么处理的，下面我们有请李先生为我们分享一下作为酒店管理公司对于期待出台这种管理规范的话它有什么想法和建议？
 
论坛嘉宾 李津

　　【李津】：对于产权酒店我们在无论理论还是实践当中已经若干年过去了，也就是说一个周期的产品都已经经历过了了利和弊在现实当中也得到了充分展示，产权式酒店首先主语是酒店定语是产权，首先是酒店基本流程基本原则都是按照酒店的规则去处理的这个不能脱离这个基准点，产权式酒店跟酒店有几点差别呢？我个人的意见有四点差异性。第一，从设计的角度产权酒店比传统酒店要在公共配套方面要适度的简化一下，因为这是估计到开发商的利益了。第二，产权酒店的销售角度酒店管理机构要介入，实际上一方面给开发商做一个参谋，要把销售这个蛋糕要分匀，实际上开发商为什么要做酒店呢？就是无非借酒店之名获销售之利，所以对于酒店经营机构要有一个充分支持，实际上历史上产权式酒店出了一些问题很大比例上都是开发商对于酒店管理机构没有给予一个赢得的支持和理解，这方面可能欠缺了一些，再有一个产权酒店无论处于开发商的销售目的，还是现实的市场需要有些项目特别是大型的项目它不可能做到百分之百的全部的产权客房归终，这就是产权酒店的业态问题，作为管理机构也要按照酒店原则向开发商提出来业态组合有先决条件做到户型错位做到比例的错位，这样目的保持酒店处着一个正常良性有竞争力状态当中，这样才能保证业主长期利益的实现。对于总结历史上产权式酒店出现的一些问题，我认为有以下几点：第一，我们开发商向业主承诺的我回报8%10%是以购房款为计算基数的，但是房价跟酒店经营的运转规律是不一样的是两个不同的业态，生硬放在一起肯定会出问题，实际上完成了经营额实际经营的运转情况跟你当初为业主承诺的汇报肯定是对不上的，或高或低高业主承诺回报高了实际完成部分成酒店总经理掏不出这个钱开发商只有掏腰包一年两年最多五年没有问题，开发商售楼款里面回补一下没有问题不可能长期扶持这就是他配套，他第一期合同都是签五年不用签太长时间。第六年怎么办？开发商说酒店经营部我只能给你2%回报或者不租你自己住还得收你物业费这样小业主被动状态，实际上损害小业主长期利益这是历史上条款问题。第二个问题大家知道经营当中海南七年左右，海南内装修的材料就是比较耐久一些，七年左右翻新一次，翻新大修基金哪里来再跟小业主的相关合同当中以及销售说明当中就模模糊糊羞羞答答没有谈这个问题，如果谈了往往一笔带过就是大修基金由小业主负担，怎么负担什么时候交付谁来保管这个资金怎么使用完全模糊，就像中国钓鱼岛一样，成了一个永远解决不了的问题放到后头去了。

　　这个问题当前遇不到开业七年的时候表现出来了，这些问题不解决这个就是得不到保证。第三，开发商当时卖房子为了迎合小业主方方面面需要在业主免费房使用问题上放的尺度比较宽，有人说一个月也可以两个月也可以，有的说一年住一个季度也可以了，看是公平也应和一部分业主需要候鸟式老人需要，我们大人小孩一样这个房子新鲜两年之后这个房子不愿意来了，但是免费指标还在，为了不浪费指标一定想办法把这个东西变现也就是自己操作低价卖掉了，这就是店中店，这样外在客人久而久之谁去到酒店销售部订房间都找小业主定房间，这样就把酒店前期花很大代驾所培育出来的市场全部毁了，就低不就高价格逐渐下降最终是损害了大部分业主利益，这是早期第一轮产权酒店返租协议出现问题，解决这个问题小业主利益、开发商、管理公司的利益这个问题实际上很好解决的。第一小业主回报不能做定额回报，这个一定按照营业收入分成，营业收入分成为什么不是纯利润，营业收入分成小业主来讲透明度比较高，小业主因为都要给小业主建立一个咨询平台，咨询平台接口跟酒店电脑管理当中前台操作当中数据库连在一起，业主随时随地可以查当天当月当年开发率情况单价情况甚至查每个房价什么样房态都非常清楚这样业主担心不用担心酒店管理机构是不是作假，这个渠道建立好业主相信你提供营业收入支持的，他自己算清楚我应该拿多少钱，酒店经营好业主多分一点，酒店经营形势业主少分一点，再不好多少也分钱，但是经营当中经营缺口还是管理机构其他渠道填补，所以这是业主收益真实持久合理保障。

　　第二，业主协议应当是长期协议，我们房产五十年也好七十年也好应当签对应的，但是国家现在有一个法律规定租赁协议最多二十年，我们就放到二十年当中去，这样做实际上对业主的长期的，业主知道这批人这些人跟着我们服务二十年更加放心实际上促进销售。这两个条款之上建设二十年我们就把大修基金就暴露出来了，这个问题必须摆在桌面上，因为20年跨越两个翻新周期，我们提出来按照营业收入收到3%左右大修基金这个大修基金是专用的，虽然业主感觉到我的回报当中还要扣掉这笔钱这个所有权是业主，只不过逐年累计七年之后由这个钱来保持你的房产永远是正常的状态，实际上道理讲清楚小业主心理踏实，这个酒店永远是新的不会破败，这个道理讲清楚实际上也有利于销售，把这个窗户纸破了这些问题都很简单，产权式酒店为什么社会褒贬不一呢？就是因为我们各个产权酒店没有一个规范通行的标准版本，租赁协议由开发商和销售机构自己去想象自己拟定，每个项目跟每个项目都不一样，这里头有些开发商可能不太清楚，当然也不排除有些非分之想的一种设定，所以再归纳起来实际上是政府管理职能的缺位，我们在买房乐观时候政府都有一个统一印刷的标准版本的售楼合同，我们对产权酒店政府为什么不能做出来一个也是规范的印刷成册的标准版本的租赁协议呢？只要有这个东西在，开发商想象空间和操作空间受到很大制约，这个行业产权酒店一切问题基本上都解决了，这个行业也就非常之健康了，如果政府没有一个规范的东西那么我们作为行业的人员我们至少能够提出一个参考标准和参考标本供大家参考，或者说广而高知让小业主知道买产权酒店有那么一个重要参考，这样也是对小业主的引导乃至于培训。

　　所以，产权式酒店我们花这么长时间谈这么多，现在更多问题需要我们大家共同努力把它落实下去落实到位，把这个产权酒店的优势充分的展现出来，再延伸一步讲，今天我们谈度假地产，度假地产政府现在对房地产打压我的理解并不是房价有多么高，也不是多么多大而是说空置率太高了，空置率太高造成政府执政危机，你买房子空那里我领着老婆孩子睡大街这个影响到政府核心利益，所以产权酒店就是要填补这个空缺，就是要配合政府因为产权式酒店把房产作充分使用是作为投资品满足社会满足政府需求。谢谢大家！