扩张势头不减为求地产升值

　　早在去年金融危机到来之时，便有专家及业界人士预测，今年是酒店业需要警惕的一年，随着更多酒店现金流减少，尤其是三四星级酒店价格高不成低不就，且品牌定位不明晰，亏损在所难免。

　　“白天鹅宾馆扩建，不免让人心生怀疑，它的经营状况是否正在遭遇瓶颈。”有业界人士表示，近几年来白天鹅不少中、基层管理服务人员外流，也从侧面反映出其发展步伐之迟缓。“用地产来保值，未尝不是另一种谋求出路的办法。”

　　事实上，广东不乏以酒店带动地产业发展的典型例子，珠海海泉湾便是通过开发房地产业，赚取利润，而景区内的酒店只是带动房地产业升值的砝码之一。

　　然而，并不是所有酒店都适合走这条道路，杨小鹏分析，集团化、品牌化、规模化的发展固然是酒店发展的方向之一，但也有酒店适合单体发展，需要精心维持其优良的品质和凸显其个性，着实不应该盲目将酒店作为房产升值的工具。

　　■隐忧

　　后亚运酒店市场或现倒闭与并购潮

　　“说全国的酒店行业都未见得乐观，这一点也不夸张。”杨小鹏说。笔者了解到，由于日常营运所产生的现金不能满足酒店自身运营的需要，不少国际品牌酒店的业主不得不与该国际品牌酒店签署相应的管理合同，向酒店补充资金，以保持其在合理的状态下正常运营。但是这不意味着在酒店可以肆意挥霍投资方的钱，恰恰相反，早在去年遭遇经济危机和供应过量的尴尬，已经有部分地产商忍痛转让。

　　经济复苏和亚运期间的入境人流的增加或能充斥部分酒店闲置的客房，然而，趁亚运之势而新增的8000多间客房如何面对亚运过后的市场，这无疑是个令投资方和运营方都需要思考的问题。

　　亚运是否能刺激广东的入境游市场，目前仍未能下定论，而中国旅游研究院副院长戴斌则表示，长期以来我国酒店业发展依赖于入境游市场。笔者发现，在入境游仍未有大的突破之时，有酒店甚至在“出口转内销”的路上夭折或被并购。

　　急速扩张或造成市场泡沫

　　笔者获悉，近年来酒店业的盲目扩张原因归于多方面，除了地产商笃信酒店物业升值之外，政府用作展示形象工程的载体也是原因之一。有地方政府为图通过酒店建设带旺地区商业，通过各种手段筹钱给开发商建酒店，以期获得长期的利益回报。

　　“做酒店绝非做政绩。”杨小鹏表示，尽管有不少地产商热衷投资酒店，但其发展速度仍然受到成本控制。不过令他担心的是，一些国有企业，似乎也在背负着促进区域发展重任，企业行为变为政府行为，则实不利于酒店自身发展，或有可能形成市场泡沫。

　　■支招

　　酒店市场亟待细分

　　无论是处于亚运前中后期的广州，还是其他面临酒店产能过剩问题的一线城市，酒店市场越来越细化成为未来的方向之一。实际上，业界人士正在尝试为那些有历史、有发展潜力的酒店出谋划策。资深旅游策划专家劳毅波就对白天鹅未来的发展提出一条新思路。他认为，将沙面岛上的老建筑物租赁下来，进行允许范围内的改造，作为酒店式公寓出租给游人未尝不可。“走一条单体酒店加欧陆风情建筑物租赁的路，或许这对白天鹅自身以及沙面的深度保护及挖掘有一定的帮助。”他说，这或许有助于提高酒店的综合服务水平以及文化含金量。

　　这也未尝不是一种新的需求，笔者了解到，在酒店的硬件设施无法寻求迅速突破的时候，寻找消费者的个性化需求则显得十分必要。而商务酒店林立的广州，精品酒店的市场也亟待挖掘，白天鹅物业管理公司正在尝试填补这个市场空白。

　　投资步伐须放缓，经营模式待创新

　　在房地产开发商将大盘赌注落在酒店身上的同时，他们对酒店的认识未必不存在盲点。笔者在与广州某地产开发商的有关人士交谈中发现，他们对于国际品牌酒店的规定及标准并不是十分了解，“他们的规定成百上千条，我们不会花这么多时间在了解这些标准上。”此外，预算失控也是开发商常犯的错误，只要与酒店管理公司意见相左，开发商很多时候处于被动。

　　有专家分析道，北京、上海、广州在经历奥运、世博及亚运过后，酒店业或将处于相对过剩的市场不平衡时期，而这个时期正是酒店进行经营模式创新的新阶段。

　　“酒店的运营模式是多样的。”杨小鹏说，与地产开发商进行合作是其中的一种，有老牌酒店通过上市来筹集资金，酒店产品的价格波动不大，有的则进行集团化发展，有的找到特定的消费群体，走的是个性化单体酒店的发展道路，只有多元模式并存，才能满足市场多元需求，或将降低后亚运带来的负面影响。

　　文/南方日报记者周人果