xxx酒店可行性报告

编撰人员简历

项目顾问：袁伟明，著名酒店管理专家，SAO名誉主席

袁伟明先生是美籍华人，从事酒店餐饮娱乐行业三十多年，先后担任美国妙华其市喜来登五月花酒店总经理、美国纽约水牛城希尔顿酒店总经理、美国三藩市万豪酒店总经理、桂林丹桂大酒店总经理、北京燕山大酒店总经理、广州花园酒店总经理、北京香港美食城集团总裁等职。

袁伟明先生在全球酒店界声名显赫，是美国共和党总统智囊团永久会员、法国国际美食会金奖章和美食会司令、英国中华饮食业总商会名誉会长、香港酒店及餐饮管理协会名誉会长、北京酒店及餐饮管理协会名誉会长。

项目顾问：陈子芳，著名酒店管理专家，SAO总裁

陈子芳先生是美籍华人，1980年担任中国第一家中外合资酒店 — 深圳竹园宾馆的外方总经理，是最早将国外先进的酒店经营模式和管理方法带入中国的酒店管理先驱之一。之后在国内筹建过多家著名的五星级酒店，如深圳阳光酒店、东莞银城酒店、长春名门酒店、汕头帝豪酒店等，对筹建和管理五星级酒店有非常丰富的实践经验和操作能力。

陈子芳先生多次受到国家领导人、港澳特区政府首脑及国家旅游局领导人的接见和褒奖。

项目统筹：王炜文，SAO副总裁

王炜文先生从1986开始从事酒店管理软件开发，曾担任国内著名酒店软件供应商天言电脑（深圳）有限公司和香港中华旅游商贸网有限公司总经理，致力于国内高星级酒店的科技改造工作，其事迹曾被多家海内外媒体所报道，并被多家旅游学院聘为客座教授。

王炜文先生目前主要从事产权酒店策划及操作、酒店收购、酒店科技顾问工作。

项目统筹：黄柏林，SAO副总裁

黄柏林先生于1986年进入国际酒店集团，曾在桂林桂山大酒店(新世界国际酒店管理)、广州中国大酒店（新世界国际酒店管理）、深圳景轩大酒店、彭年酒店、东方之珠大酒店等多家四星、五星级酒店任职，历任酒店工程师、餐饮娱乐经理、房务经理、人力资源总监、副总经理、总经理。

黄柏林先生在酒店管理方面涉及面广，是全能型的酒店管理顾问。

报告主编：郑植河，SAO副总裁

郑植河先生自1987年进入深圳市巨邦集团从事酒店和餐厅管理工作，曾任中国首批涉外酒店星级评定检查员、深圳市富基酒店管理公司常务付总经理等职，参与起草了全国第一部饮食服务业规范化条例，担任多家酒店和品牌餐饮企业的营运总监、副总经理、总经理。

郑植河先生在酒店和餐厅策划方面有一定的理论水平和丰富的实践经验。

目    录

前    言

项目简介 

第一章  酒店经营环境调查及分析                         （9）

本章对惠州社会经济的历史沿革和现实情况进行了宏观分析，认为惠州经济正处于起飞前高速滑行期间。同时，惠州第三产业发展和旅游业开发严重滞后，兴建高星级酒店对社会经济协调发展将产生积极影响。

第二章  酒店业调查及分析                              （17）

本章对惠州与周边地区的酒店业发展情况进行了数字化对比，认为惠州星级酒店无论住房率还是房价都处于较高水平，市场饱和程度低于周边地区。本章提出，以惠州旅游、商务市场容量，完全可以支撑5家以上五星级酒店。同时，酒店建设需要政府进一步扶持。

第三章  酒店式公寓调查及分析                          （25）

本章概述了深圳和惠州酒店式公寓的发展情况，并重点分析了大亚湾康汇外商公寓和假日酒店公寓楼的经营状态。认为随着外向型工业的发展，惠州酒店式公寓将持续受到市场欢迎。

第四章  餐饮娱乐业调查分析                            （27）

本章概述了惠州餐饮、娱乐业发展情况，并重点分析了餐饮在星级酒店的生存状态，认为惠州餐饮、娱乐市场潜力比较大，有利于构筑以客房为经营中心，充分发挥配套项目的功能，形成收入多元化的酒店经营格局。

第五章  产权式酒店调查及分析                          （30）

本章分析了汤泉高尔夫度假公寓和大亚湾康汇外商公寓的产权销售情况，认为上述两个项目都取得了较大成功。本章提出，在惠州经济高速发展，市场消费力和投资能力不断增强的情况下，酒店产权销售容易获得成功。

第六章  高星级酒店概述及分析                          （32）

本章从设计布局、设施配套、设备状况和管理状况等方面，对惠州的高星级酒店进行了全面分析，认为惠州现有高星级酒店普遍存在硬件档次较低，内部管理和市场营销水平不高的问题。

第七章  高星级酒店经营状况和市场竞争力评估            （37）

本章对惠州高星级酒店的经营状况进行了分析，并对他们的市场竞争力进行了评估，认为天悦大酒店和惠州宾馆都存在收入构成不合理的问题，可续性发展受到挑战，必须对产品进行更新换代。

第八章  对酒店业的整体评价                            （41）

本章广泛收集了惠州有关政府部门、行业权威人士和消费者对惠州酒店业的评价。认为现有惠州高星级酒店远远不能满足国际化程度越来越高的市场需要，已经到了产业整体升级和大幅度调整结构的时候。

第九章  兴建五星级酒店的市场机会                      （43）

本章借鉴深圳高星级酒店的发展历史，同时参照《2002年中国星级酒店统计公报》，提出：高星级酒店是城市经济发展和综合竞争力的重要风向标，目前是惠州建设高星级酒店的最佳时机，经营效益是有充分保证的。

第十章  高星级酒店的未来走势                          （45）

惠州高星级酒店将升级换代，现有格局将改变，市场竞争将变得激烈。本章描述了项目在市场竞争中的优势，并重点分析了与康帝国际酒店之间相辅相成而又相互竞争的辩证关系，提出差异化发展的思路。

第十一章  酒店市场定位                                （50）

本章对惠州酒店业未来客源市场进行了分析，认为大、中型工业企业仍然是惠州未来经济的主要构成部分和最活跃的部分。根据酒店自然条件，把项目定位为园林式的、接待功能齐备的五星级商务酒店，并提出了定位依据。

第十二章  酒店功能定位                                （56）

本章对项目的住宿、商务接待、餐饮、娱（康）乐和公共区域的功能进行了设计，对设备设施档次进行了定位。同时根据酒店产权分布情况和营业部门的经营变数，对资金投入原则提出了建议。

第十三章  酒店设计布局和风格                          （61）

本章对项目的自然环境进行了分析，同时参照国内先进酒店的设计模式，对项目的环境改造、建筑风格、建筑结构等提出了建议，对大堂、客房、餐饮等进行了初步规划，希望酒店成为区域地标式的建筑。

第十四章  酒店经营管理规划                            （65）

本章对项目的经营环境进行了分析，认为自然环境优势和规划优势的结合将成为酒店的核心竞争力。本章对酒店管理模式和经营方针进行了初步规划，并分析了配套项目外包的利弊。 

第十五章  项目财务决策                                （71）

本章对项目投资额、未来15年经营情况和现金流量进行了动态分析，认为项目的投资决策财务评价指标均为合理指标，风险相对较小。同时该项目采用的资金筹措方案及产权式酒店操作方案在财务上也是可行的。

第十六章  项目风险及防范措施                       （93）

本章对项目的投资风险、政策风险、市场风险和竞争风险的表现形态进行了分类归纳和分析，提出了风险防范措施。

第十七章  可行性研究结论和SAO建议                   （96）

本章认为惠州社会经济发展迅速，非常适合投资高星级酒店，项目在财务上是可行的，风险是可控的，社会贡献度很大，是优质的投资项目，投入市场后将具有很强的竞争力。希望投资者尽快明确各阶段工作目标和进度，加快项目建设。