餐饮拿铺攻略:4种方式,20项和房东谈判的细节清单!

餐饮创业者来说,选址决定生死;对餐饮连锁者来说,跨区域开店同样面临拓店难题。

 

决定品牌发展速度快慢的,除了品类、产品和模式,能拓店拿铺的选址开发团队也成为一种核心竞争力。

 

餐饮业拓店目前有几种模式?选址前有哪些注意事项?本文来详细说一说。

 

餐饮老板最爱这4种“拿铺”方式

 

(1) 找中介公司/悬赏找铺

 

适合类型:不能自带客流、资源积累少、没有话语权的品牌

 

初创型餐企,大部分会通过房产中介和消息灵通人士来获取商铺信息 ,成交后支付一定比例佣金。好处是快速获得资源,弊端是中介提供的商铺信息往往鱼龙混杂,佣金高,后期租金也很难砍价。

 

记者曾见过餐企拿出50000元和66666元在朋友圈“悬赏找铺”的案例。而如果通过中介找铺,佣金往往是1个月的房租,更高的则是全年房租的30%。

 

(2) 老板亲自上阵

 

适合类型:初创企业或小IP品牌,1~20家店,初步跨区域

 

 

初创企业或小有名气的品牌,很多餐饮老板会亲自跟街铺房东或商场招商直接谈判 。这并非简单出于节约成本考虑,而是更能撇开层层上报过程的“沟通损耗”。

 

像彼酷哩烤鱼创始人田学伟,开到现在的80家店,全是自己出马,拿铺最快时“从见面到签合同半个小时”。

 

老板亲自拿铺,除租金层面,更多的是从全局战略出发,往往能保证开店后的成功率 。形成一定品牌势能后,很多商场还会主动抛出橄榄枝,老板出面会为品牌争取到好位置和政策。

 

弊端则是老板很辛苦,田学伟去年飞行里程8万公里,而今年截止到9月已经达到6.5万公里。

 

(3) 成立开发部,用大牛“资源力”拿铺

 

适合类型:行业头部品牌,50~100家店,跨区域发展较多

 

餐饮品牌拓店最普遍的方式,是成立开发部(有的叫拓展部),找有麦肯背景和商业地产资源的大牛加入 ,强调“每一个牛人都是一个超链接”,去好的商场和街区拿铺。

 

之前就介绍过麦肯、西贝、探鱼、云味馆等头部品牌的拓店配置,强调“精兵强将”而不是人海战术。

 

 

有些餐饮品牌,拓展团队层级会更多(开发专员—开发经理—开发总监—总经理),分工细化的同时也会拉长战线。

 

▲业内人士介绍,这是苹果零售店的选址流程

 

餐饮品牌的流程不一定这么详细繁琐,但大致流程环节也类似。

 

(4) 找第三方或大数据专业咨询机构

 

适合类型:跨国品牌、港澳台品牌在内地二三线城市拓展

 

据了解,COSTA、全家便利店等品牌在内地二三线城市拟开新店时,往往会找零点咨询、戴德梁行这样的第三方大数据和专业咨询机构 。

 

 

以COSTA咖啡为例,它们会根据自己的开店网络规划,首先要获取拟进驻城市精确的大数据(城市平均消费力、城市居民消费支出占比、净人口流入、大中小学分布、铁工机交通枢纽吞吐量、区域商务与居住人群占比等),按照城市—商圈—商场—铺位顺序,在前期做好详细的市场调研工作。

 

另一方面,它们还要了解区域内星巴克开店数、每家店经营情况、业绩好或差的具体原因等,再借助戴德梁行等专业机构在开发商和业主的资源优势,从而拿到更适合的铺位和装补等。

 

每家餐企情况不同,选择的拓店模式也不同,但有些共性的东西可以作为参考,比如云味馆在拓店时会看6项基本要素——

 

 

商场店&街边店?拓店拿铺的20项清单

 

是以商场店还是街边店为主?还是两者同步“三七开”?

 

每家品牌的品类、模式、创始人基因和发展阶段不同,答案自然也不相同。但内参君在跟众多餐饮拓店人士交流后,还是总结出了商场店和街边店的20项清单——

 

商场店拓店事项清单

 

好处:统一管理、相对规范,共享客流

 

弊端:消防要求限制装修风格、营业时间短、业态占比越高竞争越激烈……

 

1、 选什么类型商场?是进一线往下打,还是在二三线商场做好再进一线?

 

2、 怎么跟招商搞好关系?怎么能第一时间知道有空铺消息或转让消息?

 

3、 怎么能拿到更长的免租期和装修补贴?怎么谈到更低的租金?

 

4、 商场开业延期怎么办?说好的主力品牌没进驻怎么办?

 

5、 租金支付方式能不能争取?是押一付三还是押二付六?

 

6、 能不能争取到更多商场内的广告宣传?商场微信宣传频次能不能写进合同?

 

7、 合同期内商场租金突然“暴涨”怎么办?承受不住有没有第二备选铺位?

 

8、 好商场挤破头得到最后一个进驻机会,但却是一个门口有承重柱的铺位怎么办?

 

9、 能不能跟商场签订品类排他协议?

 

10、 没有品牌的民间小吃、老字号进商场要注意什么?

 

街边店开店注意事项

 

好处:营业时间充分,周边客流相对稳定,少受管理约束

 

弊端:底商容易被居民投诉、容易有产权纠纷、市政规划改变(修路、拆迁)、遇见地头蛇……

 

1、 应该开多大面积的店?不同业态的主流店面面积清单是多少?

 

2、 如何测算周边人流量支不支撑开店?居民消费力、易到达性和停车怎样?

 

3、 接手一家二手门店的注意事项?

 

4、 如何和房东签约? 租期多长合适?遭遇二房东怎么办?……

 

5、 转让费多少是靠谱的?

 

6、 怎么考察周边的商业生态,周边有没有地头蛇和同行恶性竞争?

 

7、 选址前有没有把周边饭馆了解一遍?什么口味更受欢迎?什么菜点单率更高?

 

8、 有没有对市政规划有相对了解?一两年内会不会修地铁、高架和管网改造?

 

9、 烟道和燃气接入情况怎么样?有没有硬伤?能不能办下来相关证件?

 

10、 周边居民特别是临街居民投诉多不多?

 

有人说,好的商铺“招商”,更好的商铺是“选商”,而位置偏僻的商铺是“填商” 。

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