致命错误一：盲目进入新场地

 

有一个新建的十分优越的场地，各方面都很理想，但是生意就是不好，问题是出现在招商的部分。因为购物中心资源整合不足，品牌落位规划欠缺，造成整个商场死气沉沉;开发商为了扩大招商面积创造业绩,拼命利用空间做加法，牺牲原本的功能定位，更不在乎已进驻商家的存活，品牌布局混乱，人流引导线被破坏，顾客消费感受不愉快;店家可见度不高，广告位设置不够等，最终造成不少进驻的餐饮品牌关张退场。

 

在二、三线城市，在建、待建，建成放空的购物中心很多，选址人应该更多关注开发商的开发、规划、招商、运营、营销、物管等综合实力。千万不要被他的招商推广误导，要有自己的判断，宁可等开业后第二波品牌调整时找机会进入，也不要贸然第一个吃螃蟹。

 

 

致命错误二：贪便宜贸然进驻楼中楼店面

 

餐饮老板希望将店面开进楼中楼，意在抢夺大楼内集中的人群，但这也是存在一定风险的。首先，大楼内部各楼层的空置率，能否稳定在一个较低的水平;其次，大楼内人群的消费习惯如何，是更喜欢到周边换一下环境尝试新品，还是喜欢在楼内简单吃一吃;再次，大楼周边是否有足够多的餐饮配套，自家的餐饮服务从菜品、环境、服务上是否能做出差异。此外，在纯办公区做楼中楼店，工作日的生意主要集中在午餐，而周六周日则几乎没有生意。如此短的营业时间给餐厅的营收带来更大的压力。

 

虽然，进驻这样的楼中楼，大多可以拿到优惠的租金价格或者支付政策，但面对上述种种风险，仍难以抵抗。因此，做办公区生意，营业时间比较有限，再加上门店设立在楼中，更加无法将外界的人流引入。选择楼中店，要思考清楚，加倍谨慎。

 

致命错误三：过分相信二房东

 

很多铺面是掌握在二房东手里的。如上文第一个致命案例所述，二房东也相当于一个招商经理，他的眼界和能力如何，同样影响到整个地方生意的好坏。在广州有一个案例，一个将2000多平方米物业承租下来的二房东先是引入过气的服装销售店面，后来在过年的时候因为欠下巨额债务直接违约，索性放下烂摊子不管，导致大房东强行收回房产，入驻的商家无辜躺枪，前期投入完全白费。

 

在碰到这样的问题时，应该秉承下面两个原则：绝不和三房东签约;与二房东签约，必须拿到大房东的同意转租证明书面文件。在选址的时候，不能感情用事，生意有很多风险，而对于能控制的风险，必须排除隐患。

 

致命错误四：对商圈发展没有远期判断

 

5年前，当互联网经济对老百姓的日常生活还没有明显影响的时候，各种批发市场的经济是非常活跃的。经济的活跃带动了各专业批发市场的人流，也形成了批发市场的商圈店。

 

而近年来，当淘宝、京东、天猫等越来越影响人们日常生活的时代来临时，批发市场的商圈就弱化了，或者即使有人流也不一定会形成餐饮消费的需求。如果没有对趋势的了解，这样的经济消费的变化会令人措不及防。因此，选址的时候，要了解目标位置所处行业的发展趋势，在互联网时代，对一个行业固有的认知变化非常快，原本火热的商圈很可能第二天就冷清了。

 

因此，不要看现在人多，那只是表象。创业者需要考察的是商圈的经营业态和聚集人流的对象，了解发展趋势和方向，对生意可持续性有所判断。

 

致命错误五：选址分析停留在表象

 

什么是表象?你看到街上人来人往，看到大家大包小包消费，这些都是表象，也可能是假象。在一些人流量大、人员密集的地方，很可能这些人都是流动人口，进店的欲望和需求并不强烈。

 

选址判断的标准光凭人流数量是远远不够的，还要考量有效人流。经济基础决定上层建筑，消费能力必须要和品牌属性匹配，才能精准定位。

 

致命错误六：贪图好位置却选择了畸形的房屋结构

 

一位餐饮老板曾经为了拿下一个位置极佳的铺面，选择了一个呈窄长形状的铺面，其面积就像智利的国土。这个店原本是停车场的通道，由于地理位置实在太好，被加建改造起来做商业。位置虽好，可用户体验极差，结果经营不善。

 

上述餐饮选址的六大致命错误，也是餐饮老板创业中最容易碰到、最容易犯的六大雷区。在餐厅选址的时候，切勿因为着急开业而在选址上草草了事，也不能因为省钱而在选址上贪图便宜，最终对后续生意带来持续、致命的伤害。正确的餐厅选址有哪些方法和路径呢?

 

路径一：跟随竞争者

 

很简单，跟着你的竞争者，在其店址附近的一定区域内选址。

 

1.确定跟随对象。进入某区域前，先调查该区域内的竞争者，从中选择那些在店址方面与你相近且成功的。

 

2.跟随的对象可以是多家。因为任何一个竞争者的选址都是有限的，不可能覆盖所有合适的商圈。

 

3.以竞争者店址为中心，向四周扩散式选址。扩散区域要控制好，不能无限制地缩小(如在同一幢楼里、隔壁或对面)或扩大(如超出了该店所处的商圈)，依据自身情况具体对待。

 

4.所选店址必须有足够的市场容量。

 

深圳面点王董事长曾说：“在深圳有50家麦当劳、45家肯德基，面点王现在是30家，有20多家面点王与洋快餐相邻或对垒。哪里有肯德基、麦当劳，哪里就有面点王。”

 

与洋快餐相邻相对开店，并不仅仅是为了竞争。肯德基、麦当劳选址考察论证科学细致，周围环境、人口密度、人口结构、道路交通、建筑设施等都会做定量分析……跟着他们，是个取巧的办法。

 

路径二：跟随业态互补者

 

有些业态在经营、服务内容上是互补的，就可以把店开在它旁边，为顾客带来完整的“一条龙”服务。

 

比如在体育场内及旁边，前来运动的人们存在其他需求，在提供运动服装的商店旁边可以提供餐饮、便利店或咖啡茶饮等。

 

又如在旅游景点旁边，在冲洗照片、充电的服务商店旁边就可以开设餐饮、便利店。

 

路径三：搭车式选址

 

如果有很好的人脉关系，可以与和你业务有密切联系的公司结成战略合作伙伴关系，不仅选址成本更小，店址还有保障。

 

比如，国内某SPA和某知名连锁酒店合作，双方约定该连锁酒店每家都以较低价格出租一定的面积用来开设SPA。如此，不仅方便了酒店的客人，也给SPA带来了极大的便利，解决了选址的麻烦，也降低了成本。

 

路径四：自己扫街

 

自己亲自或派人实地考察，现场发现可用店址的机会。

 

1.确定重点扫街区域。在扫街前须制定一个详细、科学的路线图，以免重复或遗漏。

 

2.准备好扫街工具。包括纸、笔、照相机、房屋基本情况表等记录工具，带上移动电话，当地地图和自己制定的路线图。对于较大区域的扫街可用机动车。否则，最好用自行车甚至步行。

 

3.扫街人员现场考察。对于公开的店址租售信息，一旦发现要立即联系了解基本情况，并记录在《房屋基本情况表》，最好能现场看房或约定看房时间。如果该址符合基本条件，还要拍摄店内外的各种照片，以便其他人也能获得感性认识。

 

对于非公开的符合选址标准的店址信息，则应主动询问。询问时，一定要讲礼貌和技巧，最好直接询问该店一把手;同时，不要太张扬，以免给出租人带来不适。

 

4.每天扫街结束后，要做完整的记录并进行总结，尤其要认真整理《房屋基本情况表》，以便将来审核、评估店址。如果有几批人分头扫街，则每天还应碰头，互相交流信息。

 

5.对所有的备选店址分别评估、谈判，直至最终签约。

 

由于好的店址通常全有许多竞争者在抢，因此可以同时看房和谈判，保证第一时间得到好店址。

 

路径五：找专业中介

 

房地产中介一般都掌握着丰富的资源，但良莠不齐，要善于借助其资源，也要谨慎辨别，以免受骗。

 

1.查找并确定尽可能多的主攻商铺的中介。

 

2.核实中介的实力与资信，确定准备合作的几家。虽然有些从事中介业务的个人和非正规组织可能会有些独特的信息且价格便宜，但相关权益一旦受损将得不到保障。正规公司除了经营合法之外，还会提供许多独特的服务，比如帮助你贷款，提供第三方担保、协助办理租售事宜，甚至协助你分析市场与商圈、规划装潢店面等。

 

3.与选定的中介洽谈，告知详细的选址要求。如果选址是秘密进行的，那么一定要与对方签署保密协议，以免选址信息被泄露。

 

4.专人负责每天与中介沟通，跟踪其选址信息和进度。

 

5.评估并确定中介推荐的店址。

 

路径六：发布广告

 

1.确定发布媒介。一般来讲，店址信息的广告多见于报纸、互联网、张贴海报等几种媒介。所选媒介只要能覆盖你想选址的区域即可，但要让你的目标受众能频繁、深度地接触。这意味着你不能只看价格，更要关注性价比。

 

2.编制寻租或寻售广告文件。文件的形式、格式、措辞和设计既要考虑到保密性和其他特殊要求，还必须与媒介特质相匹配。

 

3.时刻保持联系方式畅通，详细记录每个反馈信息。在首次接到信息时，不要忙于做出判断，要经过详细地反馈调查后再做出取舍。

 

4.整理广告反馈信息，逐个研究、分析并初步确定可能的对象，然后回访、最终确认。

 

路径七：利用供应商资源

 

门店的供应商也能为选址服务。这些供应商包括：设备、商品供应商、人员、信息、资金、技术、装修等服务供应商。他们可能同时为多个竞争者提供商品或服务，掌握同类型店的很多店址，熟悉每个店址的经营状况，能帮助你做出更准确的判断。

 

1.根据经营内审，选定能带来最有效选址信息的供应商。通常，门店的主营商品、主营设备或行业特定供应品供应商是最佳对象。

 

一般而言，要选择规模大、业内名声好的供应商。你也可以去对手店内实地访查，搜集供应商信息，选择供应范围广、客户多的供应商。

 

2.选定供应商之后，主动和供应商联系。如果正在向他进货，通常他会非常乐意向你提供店址和竞争者的信息。当然，有些供应商可能不会向你提供相关信息，甚至会提供一些虚假信息，所以要有所分析和筛选。

 

3.根据供应商提供的信息，采取对应的选址方法。比如：供应商说某店经营每况愈下，不妨去调查此店是否有转让或出售的意图;供应商说某店经营状况非常好，订货量一直较大甚至持续增加，不妨调查该区域的同类市场是否饱和。若严重不饱和，开店成功率会大很多;论证店址时可以征求供应商的意见，这些意见通常有很重要的参考价值;有的供应商为了扩大业务范围，会努力去研究自己的商品或服务的市场，所以他们可能有大量备选地址信息。

 

路径八：开发关系网络

 

把要选址的信息告诉你的人脉网络如“朋友圈”，让他们提供信息给你。

 

1.简单整理选址信息，形成一个关于选址要求的文字材料，不必特别详细但一定要准确，保证信息真实、有效地传递。

 

2.确定信息传递的第一批朋友，他们了解选址要求和信息，他们再将该信息传递到各自的朋友圈。依此类推，选址信息会迅速扩散。也可以发动团队成员传递这些选址信息。

 

3.组织专人整理与分析选址信息的传递以及反馈信息。

 

路径九：与房产开发商合作

 

房产开发商对商业选址有着深刻的研究(住宅开发商也会涉及底层商铺开发的问题)，同时也掌握着大量的可选地址，和他们合作会有所收获。

 

路径十：搜寻免费地址源信息

 

在信息爆炸的今天，各种媒介都有可能提供关于店址的信息，所以你一定要善于发现并利用这些信息，尤其是那些免费或以极低的成本就可轻松获得的店址信息。

 

1.互联网。你可以在专业搜索网站输入关键词搜索，也可以在专业中介网站、分类信息网站、地区性网站、各种论坛、聊天室里查询或发布信息。热点新闻的评论、自己的网站、博客也是不错的选择。

 

2.店外张贴。那些意欲出让自己店面的人经常会在店外及附近张贴海报，你可以留意所要进入区域的这些张贴。

 

3.广告。通常，城市日报或晚报上会有大量的这种广告，只要留心，一定会发现不少店址信息。