□信息时报记者 田禾

　　随着佛山大批量综合体和摩天楼争先恐后地开建，佛山商业地产的经营模式也在外来商业大鳄的带动下慢慢发生了蜕变。

　　此前，大部分商业项目都和住宅一样分散销售，开发商只负责销售而不负责管理，使得很多“先天极好”的商业项目在经营过程中常常出现“营养不足”的状态。而目前，包括万科、创鸿在内的开发商都在探索着走“包租公”的道路。记者发现，许多开发商都选择以餐饮业来作为敲门砖，在“民以食为天”的传统下，餐饮成为最快聚集人气的业态模式。

　　现状

　　物业自持成商业地产圈共识

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾表示，未来3年，SOHO中国将实现重大转型，由散售模式逐步转向租售并举，自持物业比例将逐步提高。而在佛山，随着综合体建设马力的加大，不管是“曾经只做住宅”的万科，还是刚揭幕其在佛山首个商业项目的创鸿，抑或是外来的新加坡公司丰树，在综合体特别是购物中心这类型物业中都普遍选择了以“自持”为主，从“卖房”摇身一变成为“包租公”。

　　事实上，物业自持早已成为佛山商业地产圈内的共识。佛山目前的商业主要集中在祖庙商圈和南海大道一带，然而不管是祖庙百花广场还是南海的城市广场等，虽有“天时、地利”，却因为规划方面的不合理而显得日渐衰落。业内也认为，这与其将商业“卖出去”是息息相关的。于是，佛山商业地产圈里开始流行“返租”，即把卖出去的物业租回来，再进行统一管理。

　　不过，自持才能掌握最大的“话语权”。东建普君新城项目部经理陈志涛就曾表示，目前一些商业项目在规划和管理上都比较脱节，开发商仅为出售而无规划是造成同质化加剧的最大原因，“只有在前期规划、租赁和物业管理方面统一，才能引导商业地产持续发展。”

　　解读

　　餐饮成“主力” 不仅仅是配套

　　对于万达这样的商业地产先行者来说，“自持为主”无疑是其成功的密码之一，而这也是许多开发商转做“包租公”的动力和信心。不过，对于习惯了“卖出去就行了”的开发商来说，如何撬开商业地产的大门，特别是在佛山这个商业地产突然井喷式发展的城市中，如何赢得自己的一片天地，成为开发商们普遍思考的问题。

　　万达总裁王健林曾公开表示，“购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。”而这也被一些业内人士解读为万达制胜的“秘诀”。南海万达广场相关负责人也透露，对于万达广场来说，餐饮占据了比较大的一块份额，也是其主力店，“对于购物中心来说，餐饮并不仅仅是一个配套而已，它甚至比零售业本身还要重要。”

　　而丰树集团对于广佛两地人群消费习惯的相关调查则更是印证了这一点。据其调查结果，佛山市民约将月收入的33%用于外出餐饮消费，而毗邻佛山的广州居民在佛山逗留期间，其消费的35%将用于餐饮支出。南海怡丰城项目总经理刘东汉表示，“为了更好地适应当地消费者的独特生活习惯，我们特别把近1/3的租用面积规划给餐饮业态。”而南海新天地副总经理刘荣辉同样认为，餐饮对人的吸引力和聚集力更强，“这是拉动人流的主要办法，因为对于现在的消费者来说，到购物中心肯定不是纯粹购物的，有特色的餐饮店更为吸引他们。”

　　问题

　　购物中心扎堆 难避同质化

　　不过，虽然有餐饮业作为前锋，如何布局和定位也成为“包租公”们普遍烦恼的问题，此前南海区某首次涉足商业地产的开发商就曾表示，做什么样的商业、什么主题、怎样管理是他们团队一直比较头疼的问题，“不管是高端、中端或是小商品类，似乎在佛山市场都已足够多了。”

　　确实，不管是现在已初具规模的印象城、保利水城，还是即将开业的怡丰城，或是正在建设中的万达广场、万科广场，其签约的主力店都基本类似，主要为永旺、屈臣氏、沃尔玛、百胜等等，而这也成为许多消费者不解的问题——如果在每个购物中心买到的东西都一样，那为什么需要那么多购物中心？

　　刘荣辉认为，在购物中心的主要组成方面很难完全独特，“零售百货就这么几样东西，不可能完全区别开来，只能说尽量避免同质化。”他认为，当购物中心达到一定的体量以后，确实会相差不大，“但也可以从档次和目标群体方面进行一些区分。”

　　而有业内人士则认为，没有必要强调完全的独特性，“任何品牌都可以引进，这种独特性只会是暂时的。而且大部分购物中心面对的群体都是普通大众，没有必要分类太细。”

　　建议

　　练好内功 提升项目购物体验

　　那么，在这种不可避免的同质化面前，这些“包租公”们又如何去竞争呢？刘荣辉认为，对于商业地产来说，主要还是靠自己的经营和管理，“品牌和定位都是可以改变的，但如何加强自己的管理，让消费者享受到更好的购物体验，才是购物中心长期发展的关键。”

　　万达相关负责人也表示，虽然万达现在展现在佛山面前的主要是其速度，但其实他们本身更加看重商业的建设和投资。正如万达董事长王健林所言，“没有一个商场开业是完全没有问题的，关键是快速地解决问题。当有一个商户搬走时，你就要立即发现问题、解决问题，不然它会像一个霉菌快速渗透。当有50%的商户走了的时候，就完了。”

　　对于新手“包租公”们来说，更大的压力可能来自于资金链方面。与此前的卖出去则回收资金相反，持有大量物业更是一大挑战，做好了赚得多，做砸了就赔得更多。对于目前的佛山市场来说，大部分商业体都需要3～5年的酝酿期。包括保利水城，也是在其开业3年后才初有人气，而后展现出越来越旺的趋势。业内人士对此指出，在建设和开业初期，不应该一味地等待，“在这一段时间要练好内功，把购物中心内的业态、布局调整到最合理的形式，这是最为重要的。”