来福士虽为2003年就开业的老牌Mall

但其调性和规划至今仍不落伍

是上海千禧一代(8090后)购物、休闲、聚会的首选地之一

上海的一些网红店除了凭借爆款和强营销的套路

也许还和来福士广场有关

精准的客群定位，引爆网红餐饮

经常看我们文章的老铁们都知道，商院一直强调：客群是最关键，其余都是延伸。这个中心思想明确了，其余一切都好办。来福士的客群定位非常清晰——时髦年轻人，因此在规划和招商上自由亮点：从地铁站进入来福士地下层，众多精致可人的小食汇聚在特色集市里；几乎每层楼都有餐厅，在商场中非常罕见；服装彩妆品牌如CK 、Fresh、Nars多彰显个性，型格潮爆紧随国际潮流，时髦年轻人都习惯去来福士“找找新东西”。

因此，对于目标客群同为时髦年轻人的品牌来说，来福士都是至关重要的“KOL商场”，喜茶、仰望包角布、光之乳酪都选择将首店开在莱佛士。

流量“体质”你羡慕不来

来福士的地理位置不是一般的优越：地处交通枢纽位置，是1号线2号线8号线3条地铁线路的交汇点；紧邻人民广场、南京路步行街，靠近上海博物馆，具有景区+CBD双重属性，天生自带流量体质。

人民广场地铁站是上海轨道交通中综合客流人次最大的站点，来福士广场约有30%的消费者来源于地铁口。商院之前也以城市数据团、银联智惠研究院综合运用【手机信令】(简单理解为日常活动出行范围)数据和【线下刷卡】交易数据，做一个上海商业中心的评选，人气王便是与莱佛士相隔不远的南京东路。

各大商圈的客流基本符合就近原则 + 轨道交通对延展客流来源地作用显著，加之上海博物馆、边上的沐恩堂景区效应，位于人民广场中心地带的来福士真是优势明显。

招商给力

著名地产人陈立民先生在接受我们采访时坦言：商场招商员工背负着很重的KPI，招进来的品牌失败是招商员工的决策失败，属于工作失误。这一点在莱佛士负责招商的员工身上体现的更为明显：即使面对大火的网红店，来福士也有绝对话语权，审核和考察非常严格，绝对不招无名或者无能之辈来砸自己的金字招牌。

来福士招商会优先选择其他城市已经走红的品牌，如喜茶、光之乳酪、乌云冰激淋等，因为这些红牌已经在社交媒体上形成热谈，一旦引入立即就形成了聚势效应，引燃了话题和眼球。餐营者们想要入驻来福士非易事，首先得把自己做强了才有资本。

这种对商场负责、珍惜羽翼的做法，无疑是一种良性循环：对品牌而言，入了来福士，无论在形象还是预期业绩上等于成功了一半；对商场而言，来福士广场的整体租金已经在全国商场中排名数一数二，尤其是餐饮密度最高的负一层。

商场好运营

引入有竞争力的品牌仅仅是开始，通过运营让入驻品牌发挥最大影响力才是来福士的重头戏。为了让来福士始终站在潮流尖端，成为年轻人的KOL Mall，莱佛士在运营上自有独到之处。为了让喜新厌旧的年轻人不对商场产生审美疲劳，来福士的入驻品牌更新频率会快于同行。签约时间均短于同行平均水平，保持品牌更迭。

在来福士著名地下一楼美食街为例，共聚集 28个餐饮品牌，但品类上几乎少有重复。两年前，来福士还重新设计了负一楼的动线，令顾客逛玩一圈后几乎能浏览到所有的品牌，这种贴心之举自然能让顾客们老铁扎了钱包。

由此，联想到上个月在东京探访的Tenoha。这是东急地产的一个老年公寓改造项目，限定营业5年至2019年止。原本以为是商业地产玩的饥饿营销，询问过在日友人得知，日本政府为了保持商业活力，很多地块使用年限签得都不长。如此，开发此地的商业地产公司，就需要拿出浑身解数来将之做出独特调性，以期吸引眼球，创造出热点方可盈利。Tenoha坐落于代官山，周围是一众潮牌店、茑屋旗舰店，即便在这些文化地标里都显得可圈可点，让人记忆深刻。

这种人为制造的紧迫与新鲜，在某种程度上保持了商业的热度，始终处于朝霞期，不会陷入迟暮。

麦当劳CEO说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！选址是餐厅事业的开端，是重中之重，如同围棋的布局阶段，一旦失手则难以挽回。

关于选址的铁律，陈立民老法师坦言：“在同一地段，往往租金越贵越容易做的好，租金越低越没生意。对于餐厅，租金不能算作纯粹的成本。办公室是成本，因为不会带来盈利，但餐厅会产生利润，是显性的利益，所以应该把餐厅的租金与食材一样，视作投入。在我的经验里，往往租金高坪效也高，因此餐厅租金的高低不是绝对的，是相对的。”君不见，属同一地段的浦东嘉里和喜玛拉雅，前者门庭若市，后者门可罗雀，虽然喜玛拉雅租金肯定便宜的多，但你会选那里吗？

像来福士这种自带流量、网红体质的时髦Mall，加之良好运营，对于优秀有潜力的餐饮品牌自是助力的利器。当然，选址最关键的，依然是这句万变不离其宗的——人群对口~