明星店铺也掉坑,选址究竟选的是什么?

如果开店是一场“婚姻”,那选址就是“谈恋爱”的过程……

 

今天,来看看如何谈选址这场恋爱——

 

1

那些“明星”离婚的也很多

 

选址这件事究竟有多难?

 

那些“明星”——在租金和位置上有更多话语权和议价能力、听起来怎么都不可能生意不好的大品牌,也曾在选址上有过不少失误:

 

比如:

 

曾经的Tesco乐购,急着以数量来覆盖市场,选址上往往没经过市场分析就贸然开张。

 

甚至有一家店开在青岛火车站旁,看似人流如织,但有多少人会在那儿停留进行大型采购呢?

 

再比如:

 

很多店面需要排队的呷哺呷哺。但其中有一家,位于商场地下一层角落位置的店,生意却十分惨淡。

 

据了解,该商场客流很大,只是这里的呷哺呷哺把自己藏得太深:负一楼、拐角、没什么显眼的标识……

 

除非消费者“认准了这一口”,才可能费心找找,大部分的随机客流,很容易就被别家餐厅小馆“截胡”。

 

还比如一个咖啡馆的例子:

 

这家咖啡馆在选址上很有想法,其所在的城市有咖啡一条街,是很多文艺青年的心头好,准店主觉得那条街上咖啡馆已接近饱和,不能再进入“血拼”,可转念一想,又不愿放弃这条街积攒起来的气质与情调————

 

最后做出的决策是,把咖啡馆开在了距离这条街两百米外的地方。

 

但是由于不好停车,客流资源很难开拓,又没有蹭上集聚效应,以为两头兼顾,可结果是两者俱失。

 

选址,选址,实际上选得是“客流”和“店面”——

 

2

选“客流”:看看条件怎么样?

 

选址就是选客流。此话怎讲?

 

——能“选”,首先意味着要有客流。尤其是开一家咖啡馆,千万别因为觉得自家咖啡馆要开得新奇特,或者能找来一支稀有的豆子,就有着“迷之吸引力”。

 

没有客流,转化率就无从谈起。

 

——还要想清楚,这个区域的大客流是你品牌的目标受众么?

 

如同Tesco乐购的例子,火车站广场普遍客流量大,但要开个精致的精品咖啡馆,估计面对的情况可能是“看上去热闹”,往往歇脚的多、消费的少。

 

▲没有目标客户,人流也只会“过而不入”

 

——最后,也要看长远客流。

 

比如,弄清该位置近期是否有市政规划的新动向是很重要的,尤其是临街店面。是否在拆迁范围内?或者可能马上会被围挡起来?多了解店铺的一些相关信息,别盲目做决定。

 

根据客流确定目标地址之后,就万事大吉了吗?还要检验——说通俗点,就是“蹲点”,确认究竟是不是那么多人。

 

这不能是“我来了我看了我累了我走了”的过场,要先列好具体需要考察的几个维度,如同上学时老师说的“带着问题思考”,才清楚要记录什么。

 

比如,根据目标范围的不同,需记录的包括但不限于——

 

守在路边数:商圈内公交站与地铁口数量、停车位数量、目标道路来往人数;

 

站在楼下望:写字楼、社区的数量与实际入住率;写字楼主要分布的企业类型;社区住户的平均年龄……

 

再观察一下:相似店面单位时间里经过人数、进店人数、消费人数、点单情况、停留时间等等。

 

理想的情况是,能结合自身定位需求,将要考察的多个项目构建出一份系统表单,会帮助你梳理清楚思路。

 

这里有三个“尽量”值得注意:同一目标范围尽量找两家及以上进行对比;尽量选取不同的日期与时间段进行记录;尽量采集更多天数的数据,以减少特例带来的误差。

 

3

选门店:人品也得有保证

 

选中了基本条件,也得看看人怎么样?选址也一样,确定了客流,选址才完成一半——还要考虑“店面”。

 

首先我们来谈谈:钱。

 

房租是个关键而现实的问题,别单凭感觉下决定,很多时候,不是“你觉得可以接受”就OK的。

 

你辛辛苦苦得来的数据,总不能就在那儿躺着。根据人工成本、房租+转让费、其他固定开支以及产品毛利率,结合蹲出来的进店率与客单价等,先按月预估出一个大概的盈亏平衡点。(算笔细账:咖啡馆的拿铁,为什么都卖30块一杯?)

 

再倒推,看看究竟该铺位的客流量,值不值得你付出这个数额的房租与转让费。

 

▲再完美的店面,房租承受不来,不都是白说么

 

当然,由于变量较多,各方面因素难以考虑全面,预估的结果未必准确,但同一套算法下来,如果本身有多个位置备选,至少能让你心里有个比较,比单凭感觉扎实一些。

 

铺位这个“点”,考虑好细节

 

该铺位是不是位于主要甚至必经动线?门头能否足够显眼?在路两旁来往角度无论白天黑夜都能看到?大概要距离多远、多大范围内能够看清?会不会被同类业态抢先截流?

 

避免掉进“热闹是他们的,我什么也没有”的状况。

 

这就需要下“走”的功夫,把自己放置在消费者的视角,尽可能从各个、路口以多种到达方式走几遍,切实感受下消费者到这个铺位的便捷程度。

 

店面合不合适,不只是“钱”说了算

 

也要好好考量一家店的“自身指标”:

 

比如,了解铺面的产权,弄清要租给你店铺的是房东还是上一个承租者?根据房东的有效产权证,核对铺面建筑面积、结构等事项,对店铺进行确认。并确保能处理好相关事宜。

 

比如,一些铺位可能有“不准兴办产生噪声、油烟、烟尘、异味等污染的饮食服务”等规定,要提前到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。

 

以及铺面楼层、屋顶高度、采光范围、水电设施等等……

 

决定之前,确认这个店铺符不符合开一家咖啡馆的条件与要求,别让前面的种种功夫白白浪费。

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