餐饮店址评估调查

一、商圈调查的目的

调查商圈可了解预设加盟店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：

1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。

2、确定产品组合及促销重点。

3、分析商圈是否重迭。

4、计算在某一地理区域内应开几家店。

5、找出商圈内的障碍，包括：

a．道路设施不便。

b．人口拥挤。

c．交通过度拥塞。

6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。

7、其它因素：了解某地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

二、商圈调查作业范围

1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。

2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。

贰、商圈的确定

边缘商圈（包含剩余的顾客）

次要商圈（包含大约二成的顾客）

主要商圈（包含大约七成的顾客）

注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。

叁、商圈重点调查

一、商圈范围划分确定

如有以下各情况限制，因此为其商圈之范围划分点：

1.商圈范围

a.集中型商圈

主要商圈半径在米以内，次要商圈半径在米—米之间，边缘商圈在米以外。

b.分散型商圈

主要商圈半径在米以内，次要商圈半径在米—米之间，边缘商圈在米以外。

2.马路之分界、凡超过米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道

3.铁路、平交道之阻隔

因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈

4.阻隔

因阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

5.之阻隔

因阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

6.之阻隔

因阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

7.之阻隔

因阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

8.之阻隔

由于之购物习惯与 之方向，使该区形成一独立商圈。

二、商圈之界定方法

从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。

1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。

2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。


三、绘制简图

1.集中型商圈为周边 米简图

分散型商圈为周边 米简图

2.标出重要建筑物及楼别[金融、办公……]

3.著名商店及影响生活型态之地段特征[戏院、百货……]

四、抽样点及发ｄｍ点之选择确定

1.抽样点之选择

(1)办公人口或上班族汇集之地点

(2)人潮走向汇集地点

(3)固定人口较集中流动之地点

2.发ｄｍ点之选择

五、商圈特征

1.商店特色及分布情况

(1)建筑型态

(2)行业型态

a.于主要商店街、干道之行业类型

b.以何 为主，贩卖 之层次

(3)分布家数。

a.以抽样点之 为主要调查对象

b.主要道路之分布明细

a.将之阻隔 分门别类记录

b.并将其统计填入明细表

c.于主要干道、大马路、 商店之家数

d.商店汇集地带之概述

e.以商店[辅助店、竞争店]正确所在位置标注于商圈简图。

(4)地点类型

a.孤立店

b.未规划商业区

c.规划购物中心

2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）

(1)建物型态

a.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态

a.建筑高度，楼数

b.建筑型式为新式或旧式

c.分布区域

b.目前之改建情况

c.一～三年内可能改建之趋式

(2)分布情况

a.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况

b.将该商圈分为

a.商店区，以[甲]为代码 b.辨公区[甲２]为代码 c. 式住宅区以[乙１]为代码

d.旧式住宅区以[乙２]为代码

e.文教区，以[丙]为代码

c.于简图上分别划定区域，制作商圈

d.并于图上注明建筑物之楼别

3. 场所

(1)场所类型

a.本商圈内汇聚人潮之场所类型

a.商店[肯德基、麦当劳，百货公司]

b.戏院

c. 娱乐

d. 会场

e. 补习班

f.菜市场，超级市场

g. 公司

b.聚集人口类型

a.青少年

b.上班族

c.特定

(2)动线

a. 汇集流动之路线

b. 汇集流动之主要方向

4.竞争者分析

了解既存竞争者的 及大小、所有竞争者的 评估、短期及长期的展望、 的程度。

(1)卖场气氛

本区内对本企业较有影响性之 ，其卖场 、 、

(2)来客数

该竞争店每日

(3)平均消费额

a.了解该店之 与

b.根据此比例再分别

c.加总后求其 即为

(4)营业额

来客数×平均消费额＝每日营业额

每日营业额× 工作天数＝ 营业额

5.商店组合

商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，表格一。例如：

(1)药房、 、面包店、 店及肉店。

(2)百货公司、 、裤袜店、 、 、珠宝店。

六、人潮状况[实地抽样方式]

1.主要人潮走向

(1)平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三

a.将一周之时间区分为２段

a.周一～周五

b.周六、周日、国定假日

b.以ａｍ～ｐｍ点每两小时细分为一个小段

c.以 分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车

d.抽样时将女性人潮分为15- 岁， -35岁，34- 岁， 岁以上。

e.将每抽样之数，转变成以 个小时之人潮流动数

例：以 分钟为抽样得该抽样点人数为ｙ，将ｙ× ＝ z，则为其可能之人口流动数

f.将其数字依时段填入[人潮流动抽样表]

g.将人潮流动抽样之数字以线图表示[人潮分布图]

2.人口、 数推算（集中型商圈可不用调查）

(1)固定住家

a.该商圈建筑物来推算

b.以户数× 预估人口数

c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数

(2) 户数

a.计算该区之 家数

b.该区公司家数×（ ～ 人）＝该区