店铺选址专家有36个实用忠告,听取就能避免灾难

每个商家,每个市场,每种情况都是不同的。当你的店在镇上是唯一一家时,顺便到访的特性对你是无所谓。当你是一家便利性质的商家位于迪士尼乐园边上时,谁会关心是否有当地社区的支持?当你邻近市内最好的社区,但是被一条像长城的障碍所分隔,要当心。最后,当一份6年之久的人口统计报告告诉你只有农民才居住在这个商圈,但是你正站在镇里最高成长区域的中央,围绕着一大片的新建楼房,就忽略那个报告吧!

在你做出实际的选址决策时,特殊的考量是规则,而不是例外。在任何情况下,你必须解释在你的商店类型、发展计划、社区、办公及零售活动、商圈成长、店址特性、及顺便到访的特性之间的相互作用。这里有一些重要的观点及计策值得你注意,当你正在面对一些特定情况时,例如:在新市场开第一家店,或增加第二家,在饱和市场回填开店,进入没有竞争的市场,进入竞争太激烈的市场。当然,所有可能的情况及问题是没底的,以下只是列出36条计策。

便利性质商店的关键点

1. 社区及职工的人口统计不太重要,营业额通常被广泛的人口统计群体所驱动。

2. 能见度、容易进出及停车非常重要。

3. 关键是在商圈内的好位置。如果需求非常高而且顺便到访的特性是不错的,一个虚弱的位置还可以考虑。

4. 如果你依赖于通勤者的生意,在回家路上或上班路上的一边是至关紧要的。

5. 顾客来源不需要平衡,如果一个来源(例如过路客或本地职工)很强。

6. 非常客在过路客的店面位置也许会驱动销售,但是常客或定期消费是关键。跟其他事务或活动的连结有助于消费频率。

店铺选址专家有36个实用忠告,听取就能避免灾难

目的地性质商店的关键点

7. 社区及职工的人口统计非常重要。营业额通常被几个特定的人口统计群体所驱动。

8. 非常客是高营业额的关键,常客是重要的,但是强大的非常客群体在本地零售区域内面对增加的竞争时能保证成功。

9. 能见度是重要的,特别对于非常客。容易进出及停车比较不重要,停车也许对营业额有天花板(封顶)效应,但是除非停车太差,它不会导致低营业额。

10. 在商圈内的好位置是重要的,但不是必要的,只要用强大的营销来建立本地知名度及好的顺便到访特性来弥补。然而,高度竞争会随着时间而侵蚀营业额,即使其他因素还不错。

11. 即使你依赖于通勤者的生意,在回家路上或上班路上的一边没有多大关系。作为一家目的地商家,如果顾客能看到你,他们通常会不嫌麻烦来到你门店。

12. 最好的地段位置有平衡的顾客来源(居民、职工、商圈引力)。如果一个顾客来源非常强,你也许有一个成功的店址,但是你的风险也会增加。

目的地商家在市场上开第一家店

13. 要策略性思考。当你要在市场扩张时,避免选址于两个潜在商圈(每个都需要一家店)的中间。

14. 在市场上投放媒体之前,招牌以及在一条蜂拥流量的道路上一个突出的位置是极好的方法来建立知名度。要为这类的曝光花钱!

15. 做一家真正的目的地商店,不要等顾客来找你,在起初的6个月,给市场上每一个潜在顾客一些理由到店。跟这些非常客建立早期的联系远比对常客做大量营销还重要的多,常客不管如何都会找你。

16. 能见度比容易进出还重要,策略性位置比能见度还重要。

17. 在居民、职工及零售顾客来源之间找到一个好的平衡。如果上述的其中一个是虚弱的,风险就增加。过路客在这个地段位置是一个加分,但不应该驱动你的决定。

在市场上开第二家店

18. 如果你的首家店在当地市场的知名度是有限的,就在现有商圈的邻近区域找第二家店,不要太关心分食(销售转移)的问题。

19. 如果第一家店是目的地商店,邻近不是一个问题。以最好的策略性观点在商圈内开出第二家店。

20. 找到有温和竞争及强大拉力的地段位置,你要更快更多地在市场曝光。之后,你会找到较有风险的地段位置有低竞争及不明确的拉力。

21. 在任何强大的零售及办公区域里,小心注意社区的人口统计。经过一段时间,你是否适合社区的居民对营业额有重大影响。

在饱和市场回填

22. 现在你在寻找没有被你的其他门店所服务到的顾客。社区的人口统计是关键,有强大的商业及零售活动的区域可能已经被选到了。

23. 你在找有足够的顾客人口的社区。基于顾客区隔的人口统计在这里是宝贵的以便瞄准特定的家庭。

24. 现有门店的顾客来源地及目的地的研究在定义商圈并评估分食有非常大的帮助。

25. 竞争可能不是一个主要考量。如果你在回填开店,你已经是一个主要的玩家而且计划通过一个便利性策略(见下述项)来压倒竞争。

26. 当你的门店在整个市场上遍布越来越广,即使目的地商店也会变成默认的便利导向商店。所有门店的营业额开始依赖于越来越多的顺便到访的特性,特别是靠近主要公路或其它市场上主要的进出通道。

店铺选址专家有36个实用忠告,听取就能避免灾难

进入一个没有竞争的市场

27. 在邻近的市场(如果你已经开了一些店),你已经建立了足够的知名度。在新的或遥远的市场,投资一些市场研究能避免灾难。

28. 总是问:为何没有竞争?在你推进之前,要感到答案是令人舒服的。

29. 你商店的市场越好,就越快有激烈的竞争。现在选择一个好的策略性位置来避免以后竞争者得到更好的位置。

30. 吸一口气,慢慢地呼出。在新市场成功的关键问题经常跟选址无关,而是你商店的区域性知名度及营销。确保你的公司有到位的营销及营运策略,因此可以正确地分摊销售额的责任。

进入一个竞争激烈的市场

31. 饱和的市场需要一些特殊的规划,在这个市场想要成功,你必须取代其他竞争者或满足于低于平均的营业额。你也可以假设最后(或许很快)会发生优胜劣败而导致较弱的一方出局。

32. 如果你要一些地段位置来建立市场知名度,付出所需要的代价在还能取得不错的营业额的竞争区域获得强大的策略性位置,这类地段被竞争的影响较少。

33. 第二个策略是在市场的新区域取得策略性位置,并等到优胜劣败的洗牌时刻才到竞争区域找店面位置。

34. 没有一个强大且协同的营销及发展策略,就不要进入一个高度竞争的市场。也就是说,除非你的口袋够深且安于肚子屡次被打。

35. 要有耐心。好的地段位置甚至是一般的位置是难以找到的。你等的越久,你找到比竞争者还好的位置或避免被洗牌淘汰的机会就越高。

36. 在你的选址评估,人口密度是一个关键的变数。高人口密度的区域比较能宽容较不理想的地段位置,城市人已经习惯于目的地商店有点不方便的痛苦,因为商铺是在太难得到了。

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